نام

قیمت پایانی

قیمت دیروز

امتیاز تسهیلات مسکن آبان 90

632402

608976

امتیاز تسهیلات مسکن تیرماه 90

635186

612517

امتیاز تسهیلات مسکن آبان ماه89

631654

609213

امتیاز تسهیلات مسکن بهمن ماه89

630854

609349

امتیاز تسهیلات مسکن اردیبهشت91

633931

612385

امتیاز تسهیلات مسکن مهرماه89

631944

611362

امتیاز تسهیلات مسکن آذرماه89

630420

610052

امتیازتسهیلات مسکن خردادماه90

633010

612721

امتیاز تسهیلات مسکن آذر90

631259

611406

امتیاز تسهیلات مسکن فروردین 90

633781

614203

امتیاز تسهیلات مسکن اسفندماه90

631201

612256

امتیاز تسهیلات مسکن بهمن ماه90

630642

611828

امتیازتسهیلات مسکن مردادماه90

631015

612788

امتیاز تسهیلات مسکن دی ماه90

630865

612677

امتیازتسهیلات مسکن مهرماه90

632255

614200

امتیاز تسهیلات مسکن فروردین 91

631540

613707

امتیاز تسهیلات مسکن خرداد 91

631155

613493

امتیازتسهیلات مسکن اردیبهشت90

632258

615006

امتیاز تسهیلات مسکن اسفند 89

631167

615109

امتیازتسهیلات مسکن شهریور90

629910

614051

امتیاز تسهیلات مسکن تیرماه91

630881

615945

امتیاز تسهیلات مسکن دی ماه 89

628416

616181

بانک‌ها با توجه به وضعیت خاص منابع و مصارفشان به عنوان مهم‌ترین و اثرگذار‌ترین بنگاه‌های اقتصادی در رشد و توسعه اقتصادی کشور، همواره زیر ذره‌بین تحلیل و نقد و بررسی صاحبان سرمایه و منابع، کارآفرینان، مصرف‌کنندگان و … قرار داشته‌اند.

نگاهی به تاریخچه و سیر تکامل بانکداری تجاری در ایران و جهان به روشنی نشان می‌دهد که اعطای انواع تسهیلات بانکی توسط بانک‌ها بر پایه یک اصل کلی استوار است و آن نیز ایفای نقش واسطگی وجوه، به واسطه اعتماد و اطمینانی است که صاحبان منابع مالی و سپرده‌ها به بانک‌ها ابراز نموده‌اند. به عبارت دیگر بانک‌ها تنها سازمان‌هایی هستند که قادر خواهند بود با اتکا به سرمایه‌های دیگران چندین برابر سرمایه اولیه خود، برای جامعه ثروت و ارزش افزوده بیافرینند.

بانک‌ها به عنوان سازمان‌های مبادی اصول و پرنسیپ‌های امانتداری و به عنوان مکانی امن و مولد درآمد، از یکسو نگهدارنده ثروت جامعه به صورت انواع سپرده‌های بانکی و از سوی دیگر تامین‌کننده نیازهای مالی سرمایه‌گذاران و مصرف‌کنندگان وجوه به صورت انواع تسهیلات اعطایی از محل همان سپرده‌های به ودیعه گذاشته شده نزدشان می‌باشند.

در این رهگذر فرض بر این است که بخشی از ارزش افزوده حاصل از سرمایه‌گذاری‌ها و فرصت‌های ایجاد شده برای مصرف‌کنندگان وجوه به صورت سود دریافتی به بانک پرداخت شده و متقابلا بانک نیز با کسر بخش ناچیزی از آن به عنوان حق‌الوکاله برای تامین هزینه‌های اداری و اجرایی خود، سود‌های دریافتی را بین صاحبان سپرده‌ها توزیع می‌نماید. نتیجه فرآیند فوق به طور خلاصه عبارت است از:

1 - تجهیز منابع مردمی در بانک‌ها به‌صورت انواع سپرده‌های بانکی.

2 - اعطای تسهیلات برای سرمایه‌گذاری در طرح‌ها و پروژه‌های سودآور و تامین نیاز مصرف‌کنندگان.

3 - اخذ بخشی از ارزش افزوده‌های ایجادی از گیرندگان تسهیلات به صورت سود دریافتی.

4 - توزیع سودهای دریافتی بین سپرده‌گذاران پس از کسر حق‌الوکاله بانک.

با عنایت به فرآیند مورد اشاره، سوال اساسی این است که بانک‌ها در انجام وظایفی که به عنوان واسطه وجوه و وکیل سپرده‌گذاران به عهده دارند، آیا شرعا، عرفا و قانونا مجاز هستند منافع یک گروه را فدای منافع گروه‌های دیگرنمایند؟ قطعا پاسخ منفی است.

بانک‌ها در طول دوران تکامل خود همواره سعی نموده‌اند به عنوان یک راهبـر منصف و عادل شرایط بهینه و متعالی را بین دارندگان و مصرف‌کنندگان وجوه ایجاد نمایند و بدین‌منظور ضمن انجام مطالعات و بررسی‌های لازم برای انتخاب سرمایه‌گذاری‌های مطمئن و سودآور، از رویه‌ها و فرمول‌های محاسباتی متعددی در برآورد و احتساب میزان سودهای دریافتی و پرداختی و مبلغ اقساط تسهیلات استفاده می‌نمایند.

همان‌گونه که بکارگیری کامپیوتر و تکنولوژی‌های جدید باعث اعتلا و ارتقای بسیاری از رویه‌های اجرایی در رشته‌های مختلف علمی و صنعتی شده است، بانک‌ها نیز امروزه قادر هستند از امکانات مذکور به نحو مطلوب‌تری در ایفای وظایف و نقشی که به عهده دارند، بهره برداری نمایند.

یکی از نمادهای به‌کارگیری این امکانات، تغییر فرمول محاسباتی وام‌های اقساطی توسط سیستم بانکی است که اگر چه سابقه‌ای دیرینه در جهان دارد ولی به لحاظ مشکلات محاسباتی و نرم افزاری در سیستم بانکی ایران تا دوران کنونی مغفول واقع شده بود. در عین حال به‌کارگیری رویه و فرمول جدید متکی به روش‌های بین‌المللی شناخته شده سوالاتی را در اذهان برخی از هم میهمان گرامی مطرح نموده است که امیدوار است مقدمه فوق‌الاشعار و توضیحات زیر بتواند ضمن روشنگری رویه‌های متخذه نسبت به رفع ابهامات ایجاد شده موثر افتد.  

نحوه محاسبه سود سپرده‌های بانکی
سود سپرده‌های بانکی طبق ضوابط و مقررات موجود به صورت روزشمار و با نرخ سود علی الحساب طبق فرمول:   (مدت) × (نرخ) × (سرمایه) = سود   محاسبه و پرداخت می‌شود. در این فرمول چنانچه پرداخت سود سالانه باشد، نرخ سالانه و در صورتی که پرداخت سود ماهانه باشد نرخ سود ماهانه از تقسیم نرخ سالانه بر 12 تعیین می‌شود.

طبعا چنانچه سپرده مذکور برای یک دوره 5 ساله دیگر با همان شرایط تمدید شود، کل مبلغ سود دریافتی حساب سپرده برابر 210‌میلیون‌ریال خواهد بود. به عبارت دیگر چنانچه تا هر زمان سپرده مذکور تمدید شود، صاحب سپرده ضمن دریافت مبلغ ماهانـه 1.750.000‌ریال همـواره بستانکار 100‌میلیون‌ ریال سپرده اولیه خود خواهد بود.

سود وام‌های اقساطی
حال فرض کنیم بانک یک وام اقساطی 100‌میلیون‌ریالی 10 ساله خرید مسکن با همان نرخ 21‌درصد به وام گیرنده پرداخت می‌نماید. در چنین وضعیتی منطق و رویه اتخاذ شده برای پرداخت سود سپرده‌ها حکم می‌نماید که چنانچه وام گیرنده صرفا و فقط مبلغ 1.750.000ریال در هر ماه به بانک بپردازد، تنها موفق به پرداخت سود ماهانه اصل مبلغ وام شده و مشابه سپرده بانکی مذکور در مثال بالا، حتی بعد از 10 سال کماکان مانده وام را به بانک مدیون خواهد بود. پس برای اینکه اصل مبلغ وام مستهلک شود لازم است مبلغ اقساط پرداختی بیشتر از 1.750.000ریال باشد.

بانک‌ها در گذشته و به غلط از فرمولی استفاده می‌نموده‌اند که اصطلاحا به فرمول راس‌مدت معروف بوده و متکی بر یک فـرض اصلی بوده است که وام گیرنده در هـر قسط علاوه بر پرداخت سود مانده وام، بخشی از اصل وام را نیـز پرداخت می‌نموده است، لیکن نحوه عمل فرمول و میزان قسط محاسبه شده به‌ترتیبی است که این پرداخت عملا صورت نمی‌گیرد. براساس فرمول مذکور مبلغ هر قسط یک وام 100‌میلیون‌ ریالی 10 ساله با نرخ سود  21‌درصد برابر با 1.715.625‌ریال خواهد بود که حتی تکافوی سود یک ماه مانده وام (مشابه مثال سپرده فوق) را نمی‌نماید. پس چگونه می‌توان انتظار داشت که با پرداخت مبلغ1.715.625‌ریال برای‌مدت 120 ماه اصل مانده وام مستهلک شود؟

پاسخ این است: چنانچه نرخ سود مورد انتظار بانک 21‌درصد  باشد، طبق رویه و فرمول راس‌مدت، بانک هرگز به چنین نرخ سود مورد انتظاری دست نمی‌یابد و کل مبلغ وام پرداختی هیچ‌گاه بازپرداخت نمی‌شود. به عبارت دیگر با این روش بانک عملا زیان نموده و به زبان ساده از کیسه آیندگان می‌خورد. اگرچه تحلیل جامع و کامل منابع آزاد و قابل مصرف برای اعطای تسهیلات از محل سپرده‌ها و همچنین فرمول راس‌مدت و فرمول صحیح مربوطه (که سود واقعی مانده بدهکار را برای هر ماه دقیقا و بدون دیناری کم و یا اضافه محاسبه می‌نماید) در این مقال نمی‌گنجد ولی لازم به ذکر است:

1 - نرخ واقعی سود پرداختی برای یک وام 100‌میلیون‌ ریالی به‌مدت 10 سال از قرار هر قسط 1.715.625‌ ریال صرفا برابر با16.64‌درصد در سال (در شرایط استفاده از فرمول صحیح)خواهد بود و نه 21‌درصد.

2 - برخلاف آنچه که برخی تصور می‌نمایند که فرمول جدید موجب اخذ سود مرکب می‌شود، این نتیجه‌گیری مقرون به واقعیت نیست.

هموطنان گرامی حتما با ضرب‌المثل گندم نمای جو فروش آشنایی کامل دارند، لیکن مصداق واقعی نحوه عملکرد قبلی بانک‌ها به‌جای ضرب‌المثل مذکور گندم فروش جو نما  می‌باشد، چرا که بانک ظاهرا اعلام می‌دارد نرخ سود وام مسکن 21‌درصد است ولی طبق همان رویه‌ای که سود سپرده‌ها را می‌پردازد، نرخ واقعی سود وام مسکن صرفا 64/16‌درصد است، یعنی گران نمای ارزان فروش و برای یک گیرنده وام چه بهتر از اینکه وام 100‌میلیون‌ریالی با نرخ ظاهری 21‌درصد در سال از بانک دریافت و مبلغ 1.715.625 ‌ریال
به صورت ماهانه به بانک پرداخت کرده و متقابلا همان مبلغ 100‌میلیون‌ریال را به صورت سپرده 5 ساله با نرخ واقعی 21‌درصد در سال نزد بانک سپرده‌گذاری کرده و ماهانه 1.750.000 ریال سود سپرده دریافت نماید!

بدین‌ترتیب وام گیرنده (سپرده‌گذار) مذکور می‌تواند بدون هیچ‌گونه سرمایه‌گذاری اولیه، از یک درآمد ماهانه34.375 ‌ریالی برای‌مدت 10 سال و یک درآمد 100‌میلیون‌ریالی کلی در پایان دوره 10 ساله برخوردار شود. منبع  تامین چنین درآمد بادآورده‌ای چه می‌تواند باشد؟ آیا غیر از این است که رویه غلطی اجرا می‌شود که نتایج آن در لابه‌لای تعداد ارقام کوچک و بزرگ دیگر از نظر دور می‌ماند و اثرات سوء آن در بلندمدت خودنمایی خواهد کرد. آیا چنین رویه‌ای و اتخاذ روش‌هایی متباین در پرداخت سود سپرده‌ها و دریافت سود وام‌ها و تسهیلات می‌تواند ادامه یابد. پاسخ این سوال نیز قطعا منفـی است.

طبعا بروز چنین اشتباه فاحشی قابل دوام نبوده و حتی چنانچه بحث منطقی نمودن سود بانکی مطرح نبود، بانک‌ها چاره‌ای جز اصلاح فرمول محاسباتی سود و اقساط وام‌های بلند‌مدت نداشتند. چرا که در غیر این صورت ایجاد نقطه سربه سر و حفظ حقوق و منافع تمام طرف‌های درگیر غیر ممکن شده و در بلند‌مدت بانک‌ها را از مسیر نقطه تعادلی و برخورد عدالت مدار دور می‌نماید.

توضیحات فوق اگرچه از یک‌سو قطعا به کام عزیزانی که نیازمند وام‌های بلند‌مدت برای تامین نیاز مسکن خود هستند شیرین نمی‌آید، لیکن از سوی دیگر بیان واقعیتی است که عدم توجه و عنایت به آن موجب ضرر و زیان بر سیستم بانکی شده و دور نمای روشنی را برای اقتصاد کشور‌ ترسیم نمی‌نماید. لذا تنها راه چاره برای عبور از چنین بحرانی کاهش نرخ واقعی سود در هماهنگی با شاخص‌های کلان اقتصاد کشور است.

باشد که همراه با اصلاحات اقتصادی در دستور کار و تصمیمات داهیانه متخذه اخیر پیرامون اصل 44 قانون اساسی، نظام بانکی کشور با به‌کارگیری روش‌های علمی و مطابق با استانداردهای بین‌المللی به گونه‌ای عمل نماید که در شرایط جهانی شدن کورس رقابت را به خواهرخوانده‌های آن سوی مرزها نبازد و روزی را شاهد باشیم که اسامی بانک‌های ایرانی در فهرست 100 بانک بزرگ جهان و 500 شرکت برتر دنیا خود نمایی کند.

منبع: وبلاگ اقتصاد آزاد

نام

قیمت پایانی

امتیاز تسهیلات مسکن بهمن ماه89

604372

امتیاز تسهیلات مسکن دی ماه 89

593575

امتیاز تسهیلات مسکن تیرماه91

598636

امتیازتسهیلات مسکن مهرماه90

593361

امتیاز تسهیلات مسکن فروردین 91

596776

امتیاز تسهیلات مسکن تیرماه 90

592283

امتیاز تسهیلات مسکن خرداد 91

596402

امتیاز تسهیلات مسکن اسفندماه90

595711

امتیازتسهیلات مسکن اردیبهشت90

591791

امتیاز تسهیلات مسکن بهمن ماه90

594201

امتیاز تسهیلات مسکن دی ماه90

594973

امتیاز تسهیلات مسکن آذر90

593848

امتیاز تسهیلات مسکن آبان 90

594454

امتیازتسهیلات مسکن مردادماه90

592021

امتیاز تسهیلات مسکن آذرماه89

589421

امتیازتسهیلات مسکن شهریور90

592177

امتیازتسهیلات مسکن اردیبهشت91

595478

امتیاز تسهیلات مسکن فروردین 90

593571

امتیازتسهیلات مسکن خردادماه90

591311

امتیاز تسهیلات مسکن مهرماه89

590063

امتیاز تسهیلات مسکن اسفند 89

590907

جمعه 29 اردیبهشت 1391 ساعت 14:29

بینا- برای بهره‌مندی از وام 20 میلیون تومانی مسکن لازم نیست وجهی اضافه‌تر از ارزش حدود 70 هزار تومانی اوراق به مشاورین املاک یا واسطه‌ دیگری پرداخت شود.
«دریافت وام مسکن در سریع‌ترین زمان»، «وام در مرکز فرابورس»، «اوراق بورسی بدون پیش‌پرداخت»، «خرید مستقیم از کارگزاری»، «ضامن از ما»، «آماده تشکیل پرونده» و در نهایت «مشاوره وام مسکن اینجاست» نمونه‌هایی از آگهی‌های درج شده در روزنامه‌های کشور جهت اخذ وام مسکن برای متقاضیان است که شما را به دریافت سهل و آسان وام مسکن دعوت می‌کند.
وامی که البته مراحل دریافت آن حتی یک ساعت زمان نیز نمی‌برد، اما منبع درآمدی برای برخی از مشاوران املاک شده است. افرادی که با سوء‌استفاده از ناآگاهی و بی‌اطلاع بودن عموم مردم با دریافت اجرتی در محدوده 80 تا 300 هزار تومان اقدام به دریافت وام مسکن برای آنها می‌کنند.
همه ما به امید تهیه خانه مناسب به این مبلغ وام مسکن احتیاج داریم و برخی به دلیل دانش اندک، وقت محدود و درگیری‌های زیاد زندگی ترجیح می‌دهند به این مشاوران مسکن رجوع کرده تا آنها به قول خودشان در اسرع وقت این خواسته را برآورده کنند، هرچند که خود این مشاوران در صحبت‌های تلفنی از مشقت‌های پیش‌رو سخن گفته و هفت‌خوان رستم را در جلوی چشمان ما ترسیم می‌کنند تا برای رسیدن به پورسانت 80 تا 300 هزار تومانی راه خود را هموار کنند.
این در حالی است که طی این مراحل، چندان کار سختی نیست و با مراجعه به یک کارگزار رسمی بورس یا شعب بانک مسکن به راحتی می‌توانید این خواسته را بدون هرگونه هزینه اضافی، جامه عمل بپوشانید.
هرچند که مسوولان فرابورس در صحبت‌های رسانه‌ای یا از طریق اطلاع‌رسانی‌های خود هشدارهای لازم را به متقاضیان خرید وام مسکن داده‌اند، اما هنوز هم در برخی نقاط هستند افرادی که به این مشاوران روی آورده و وام دریافت می‌کنند که افزایش روزمره تعداد این افراد و بنگاه‌ها در ستون روزنامه‌ها خود حاکی از ادامه بی‌اطلاعی در میان مردم است!
«اوراق حق تقدم تسهیلات بانک مسکن» اوراقی هستند که مالک آنها می‌تواند با مراجعه به بانک در ازای هر برگه، از امتیاز استفاده از تسهیلات 5 میلیون ریالی خرید مسکن با نرخ سود 12 تا 15 درصد و دوره بازپرداخت 12 تا 20 سال استفاده کند. البته طبق مقررات، بانک مسکن در ازای ارائه سند هر واحد مسکونی حداکثر تا 200 میلیون ریال تسهیلات پرداخت خواهد کرد، یعنی اگر شخصی بخواهد از سقف تسهیلات بانک مسکن برای خرید یک واحد مسکونی استفاده کند، موظف است 40 برگه حق تقدم تسهیلات مسکن را به بانک مسکن ارائه کند.
این اوراق که به عنوان ابزاری جدید از اوایل آبان ماه سال 89 وارد فرابورس شد، به سهامداران امکان دریافت وام خرید مسکن را می‌دهد و به عبارتی مردم با خرید این اوراق از طریق کارگزاران فرابورس یا شعب بانک مسکن می‌توانند از وام‌های مسکن که منشا آن سپرده‌های سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت ممتاز مسکن است، استفاده کنند.
این اوراق پیش از ورود به فرابورس (نه به شکل فعلی) در بنگاه‌های معاملات ملکی و توسط واسطه‌ها به متقاضیان فروخته می‌شد، اما با هدف حذف واسطه‌گری و دلالی (هدفی که تاکنون به طور کامل محقق نشده است) وارد فرابورس ایران شد. در واقع در گذشته مردم با مراجعه به بانک مسکن و واریز 9 میلیون تومان به عنوان سپرده بانکی پس از مدتی به دریافت وام مسکن موفق می‌شدند، اما در حال حاضر همه سرمایه‌گذاران می‌توانند با خرید اوراق تسهیلات بانک مسکن البته با هزینه حدود 3 میلیون تومانی صاحب وام 20 میلیون تومانی با نرخ سود پایین شوند.
در این خصوص معاون نظارت و عملیات فرابورس در گفت‌وگو با خبرنگار ما، مراحل دریافت این تسهیلات را تشریح کرده و در کنار آن یکی از کارشناسان ارشد بازار سرمایه نیز به بررسی ارزش واقعی این اوراق پرداخته است.
همچنین رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز  از وجود چنین اوراقی در فرابورس اظهار بی‌اطلاعی کرد و به این ترتیب پاسخگوی ما نبود.

خرید یک برگه؛ خرید یک سهم
معاون نظارت و عملیات فرابورس درخصوص دریافت هر برگه امتیاز تسهیلات بانک مسکن اظهار داشت: خرید یک برگه تسهیلات مسکن دقیقا شبیه خرید سهام است؛ هر فرد برای تهیه این برگه‌ها در ابتدا باید به یک شرکت کارگزاری مراجعه کند.
حسن محمدتبار در ادامه افزود: اگر شخص دارای کد سهامداری باشد که پس از پر کردن فرم‌های مربوط، همان لحظه خرید تسهیلات مسکن صورت می‌گیرد و در غیر این صورت یک کد سهامداری به نام شخص صادر شده و سپس مراحل بعدی صورت می‌گیرد.
وی ادامه داد: پس از واریز مبلغ به حساب کارگزاری برای خرید هر تعداد برگه مورد نظر، کارگزار مابقی اقدامات را انجام داده و پس از سه روز برگه خرید سهام در دست فرد وام‌گیرنده خواهد بود.
محمدتبار تصریح کرد: هر شخص حداکثر می‌تواند 40 برگه 500 هزار تومانی را خریداری کند و به ازای آن مبلغ 20 میلیون تومان وام از بانک مسکن دریافت نماید. همچنین از روز پس از خریداری برگه‌ها، با مراجعه به نزدیک‌ترین شعبه بانک مسکن محل سکونت، مراحل بعدی توسط بانک انجام خواهد شد، به این ترتیب که اسم فرد متقاضی در سیستم تمامی شعب بانک مسکن کشور وارد شده و می‌تواند از هر شهری برای شهر دیگر اقدام کند.

ضامنی در کار نیست!
معاون نظارت و عملیات فرابورس در ادامه اظهاراتش افزود: برای دریافت وام مزبور احتیاجی به ارائه ضامن نیست، بلکه همان سند ملک موردنظر به عنوان ضمانت در رهن بانک باقی می‌ماند تا دوره بازپرداخت اقساط به اتمام برسد.
محمدتبار در ادامه خاطرنشان کرد: مسوولان شرکت فرابورس ایران به طور مکرر چه از طریق آگهی‌های تلویزیونی و چه از طریق روزنامه‌ها و سایت‌ها اعلام کرده‌اند که برای دریافت وام مسکن به شعب کارگزاری‌های عضو فرابورس مراجعه شود و در واقع افراد متقاضی از طریق مشاوران املاک گمراه نشوند تا مجبور به پرداخت هزینه‌‌ای به این قبیل افراد نشوند. ضمن اینکه در حال حاضر تمامی کارشناسان، مسوولان و منشی‌های شرکت فرابورس آماده پاسخگویی به سوالات متقاضیان هستند و آنها را راهنمایی خواهند کرد.

کشف قیمت براساس عرضه و تقاضا
محمدتبار در ادامه به قیمت هر برگه اوراق مسکن اشاره کرد و گفت: قیمت این اوراق تا قبل از ورود به بازار فرابورس حدود 120 هزار تومان بوده است که اولین اوراق مسکن وارد شده در فرابورس در مهرماه 89 و در محدوده 80 هزار تومان قیمت خورد. در حال حاضر قیمت اوراق مزبور براساس عرضه و تقاضای بازار در حال نوسان است؛ هرچه عرضه اوراق کاهش یافت، قیمت آن رشد خواهد کرد و بالعکس.
وی در ادامه بیان کرد: هر برگه از اوراق مزبور به مدت 2 سال اعتبار دارد و در این مدت خرید و فروش آن صورت می‌گیرد و در واقع هرچه به اتمام تاریخ سررسید نزدیک‌تر شویم قیمت اوراق افت خواهد کرد و به صفر می‌رسد. البته بیشتر در همان 4 تا 5 ماه اول معامله می‌شوند.
محمدتبار در پایان خاطرنشان کرد: تاکنون 8 میلیون و 800 هزار برگه سپرده تسهیلات مسکن در فرابورس منتشر شده و از این تعداد 6 میلیون و 570 هزار برگه مورد معامله سهامداران قرار گرفته است که به‌ این ترتیب حدود 100 هزار نفر از این طریق خانه‌دار شده‌اند.

فرصت خوبی برای خانه‌دار شدن
یکی از کارشناسان بازار سرمایه نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ما به کشف ارزش واقعی اوراق بانک مسکن پرداخت و گفت: برای درک ارزش واقعی این اوراق باید هزینه بهره واقعی آن را به دست آورد؛ برای خرید 40 برگه با فرض قیمت هر برگه 70 هزار تومان، دو میلیون و 800 هزار تومان پرداخت می‌شود و بدین ترتیب 17 میلیون و 200 هزار تومان در دست وام‌گیرنده باقی خواهد ماند.
علیرضا کدیور در ادامه افزود: بر این اساس نرخ بهره واقعی 22 درصد محاسبه می‌شود و این در شرایطی است که از یک طرف، فرد متقاضی سود 20 درصدی بدون ریسک کسب می‌کند و از طرف دیگر چنانچه بخواهد از هر بانک دیگری همین مقدار وام را دریافت کند، باید نرخ بهره‌ای بالاتر از 25 درصد بپردازد.
وی خاطرنشان کرد: با احتساب متغیرهای کلان اقتصادی از جمله نرخ بازده بدون ریسک، نرخ تورم (دو درصد اعلام شده توسط بانک مرکزی) و وام‌های جایگزین از بانک‌های دیگر و به خصوص بانک‌های خصوصی؛ این اوراق بسیار ارزنده است. بدین ترتیب نه تنها نرخ 70 هزار تومان اوراق توجیه‌پذیر خواهد بود، بلکه در محدوده 80 هزار تومان نیز بسیار مناسب است و در واقع فرصت مناسبی برای خریداری خانه به شمار می‌آید.
وی در ادامه افزود: در این میان هزینه فرصت را نیز نباید نادیده گرفت؛ چنانچه فرد اقدام به خرید خانه نکند باید مبلغی بیشتر از اینها را برای اجاره مسکن صرف کند این خود نیز دلیلی برای توجیه‌پذیر بودن این اوراق به شمار می‌آید.

گزینه‌ای فاقد ریسک برای نوسان‌گیری
کدیور یکی دیگر از دلایل مقبولیت این اوراق را نبود محدودیت در خریداری آنها عنوان کرد و افزود: در هفته گذشته تحت شرایطی قیمت هر برگه اوراق مسکن به حدود 62 هزار تومان کاهش یافت، اما این شرایط چندان دوام نیافت و ظرف مدت 3 روز با رشد 10 درصدی مواجه و به مرز 70 هزار تومان رسید که این خود فرصت مناسبی برای کسب سود سهامداران محسوب می‌شود و چون محدودیتی در خریداری آنها وجود ندارد، می‌توان سود خوبی از این محل کسب کرد.
این کارشناس بازار سرمایه در ادامه اظهار کرد: همچنین بتا (ریسک سیستماتیک) اوراق مزبور در مقابل شاخص بورس منفی است؛ یعنی در زمانی که اوضاع بورس و شاخص رو به کاهش است، اوراق یادشده می‌تواند گزینه کم‌ریسکی برای نوسان‌گیری باشد و سود خوبی به سرمایه‌گذاران اعطا کند.

*دنیای اقتصاد

جمعه 29 اردیبهشت 1391 ساعت 14:29

بینا- برای بهره‌مندی از وام 20 میلیون تومانی مسکن لازم نیست وجهی اضافه‌تر از ارزش حدود 70 هزار تومانی اوراق به مشاورین املاک یا واسطه‌ دیگری پرداخت شود.
«دریافت وام مسکن در سریع‌ترین زمان»، «وام در مرکز فرابورس»، «اوراق بورسی بدون پیش‌پرداخت»، «خرید مستقیم از کارگزاری»، «ضامن از ما»، «آماده تشکیل پرونده» و در نهایت «مشاوره وام مسکن اینجاست» نمونه‌هایی از آگهی‌های درج شده در روزنامه‌های کشور جهت اخذ وام مسکن برای متقاضیان است که شما را به دریافت سهل و آسان وام مسکن دعوت می‌کند.
وامی که البته مراحل دریافت آن حتی یک ساعت زمان نیز نمی‌برد، اما منبع درآمدی برای برخی از مشاوران املاک شده است. افرادی که با سوء‌استفاده از ناآگاهی و بی‌اطلاع بودن عموم مردم با دریافت اجرتی در محدوده 80 تا 300 هزار تومان اقدام به دریافت وام مسکن برای آنها می‌کنند.
همه ما به امید تهیه خانه مناسب به این مبلغ وام مسکن احتیاج داریم و برخی به دلیل دانش اندک، وقت محدود و درگیری‌های زیاد زندگی ترجیح می‌دهند به این مشاوران مسکن رجوع کرده تا آنها به قول خودشان در اسرع وقت این خواسته را برآورده کنند، هرچند که خود این مشاوران در صحبت‌های تلفنی از مشقت‌های پیش‌رو سخن گفته و هفت‌خوان رستم را در جلوی چشمان ما ترسیم می‌کنند تا برای رسیدن به پورسانت 80 تا 300 هزار تومانی راه خود را هموار کنند.
این در حالی است که طی این مراحل، چندان کار سختی نیست و با مراجعه به یک کارگزار رسمی بورس یا شعب بانک مسکن به راحتی می‌توانید این خواسته را بدون هرگونه هزینه اضافی، جامه عمل بپوشانید.
هرچند که مسوولان فرابورس در صحبت‌های رسانه‌ای یا از طریق اطلاع‌رسانی‌های خود هشدارهای لازم را به متقاضیان خرید وام مسکن داده‌اند، اما هنوز هم در برخی نقاط هستند افرادی که به این مشاوران روی آورده و وام دریافت می‌کنند که افزایش روزمره تعداد این افراد و بنگاه‌ها در ستون روزنامه‌ها خود حاکی از ادامه بی‌اطلاعی در میان مردم است!
«اوراق حق تقدم تسهیلات بانک مسکن» اوراقی هستند که مالک آنها می‌تواند با مراجعه به بانک در ازای هر برگه، از امتیاز استفاده از تسهیلات 5 میلیون ریالی خرید مسکن با نرخ سود 12 تا 15 درصد و دوره بازپرداخت 12 تا 20 سال استفاده کند. البته طبق مقررات، بانک مسکن در ازای ارائه سند هر واحد مسکونی حداکثر تا 200 میلیون ریال تسهیلات پرداخت خواهد کرد، یعنی اگر شخصی بخواهد از سقف تسهیلات بانک مسکن برای خرید یک واحد مسکونی استفاده کند، موظف است 40 برگه حق تقدم تسهیلات مسکن را به بانک مسکن ارائه کند.
این اوراق که به عنوان ابزاری جدید از اوایل آبان ماه سال 89 وارد فرابورس شد، به سهامداران امکان دریافت وام خرید مسکن را می‌دهد و به عبارتی مردم با خرید این اوراق از طریق کارگزاران فرابورس یا شعب بانک مسکن می‌توانند از وام‌های مسکن که منشا آن سپرده‌های سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت ممتاز مسکن است، استفاده کنند.
این اوراق پیش از ورود به فرابورس (نه به شکل فعلی) در بنگاه‌های معاملات ملکی و توسط واسطه‌ها به متقاضیان فروخته می‌شد، اما با هدف حذف واسطه‌گری و دلالی (هدفی که تاکنون به طور کامل محقق نشده است) وارد فرابورس ایران شد. در واقع در گذشته مردم با مراجعه به بانک مسکن و واریز 9 میلیون تومان به عنوان سپرده بانکی پس از مدتی به دریافت وام مسکن موفق می‌شدند، اما در حال حاضر همه سرمایه‌گذاران می‌توانند با خرید اوراق تسهیلات بانک مسکن البته با هزینه حدود 3 میلیون تومانی صاحب وام 20 میلیون تومانی با نرخ سود پایین شوند.
در این خصوص معاون نظارت و عملیات فرابورس در گفت‌وگو با خبرنگار ما، مراحل دریافت این تسهیلات را تشریح کرده و در کنار آن یکی از کارشناسان ارشد بازار سرمایه نیز به بررسی ارزش واقعی این اوراق پرداخته است.
همچنین رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز  از وجود چنین اوراقی در فرابورس اظهار بی‌اطلاعی کرد و به این ترتیب پاسخگوی ما نبود.

خرید یک برگه؛ خرید یک سهم
معاون نظارت و عملیات فرابورس درخصوص دریافت هر برگه امتیاز تسهیلات بانک مسکن اظهار داشت: خرید یک برگه تسهیلات مسکن دقیقا شبیه خرید سهام است؛ هر فرد برای تهیه این برگه‌ها در ابتدا باید به یک شرکت کارگزاری مراجعه کند.
حسن محمدتبار در ادامه افزود: اگر شخص دارای کد سهامداری باشد که پس از پر کردن فرم‌های مربوط، همان لحظه خرید تسهیلات مسکن صورت می‌گیرد و در غیر این صورت یک کد سهامداری به نام شخص صادر شده و سپس مراحل بعدی صورت می‌گیرد.
وی ادامه داد: پس از واریز مبلغ به حساب کارگزاری برای خرید هر تعداد برگه مورد نظر، کارگزار مابقی اقدامات را انجام داده و پس از سه روز برگه خرید سهام در دست فرد وام‌گیرنده خواهد بود.
محمدتبار تصریح کرد: هر شخص حداکثر می‌تواند 40 برگه 500 هزار تومانی را خریداری کند و به ازای آن مبلغ 20 میلیون تومان وام از بانک مسکن دریافت نماید. همچنین از روز پس از خریداری برگه‌ها، با مراجعه به نزدیک‌ترین شعبه بانک مسکن محل سکونت، مراحل بعدی توسط بانک انجام خواهد شد، به این ترتیب که اسم فرد متقاضی در سیستم تمامی شعب بانک مسکن کشور وارد شده و می‌تواند از هر شهری برای شهر دیگر اقدام کند.

ضامنی در کار نیست!
معاون نظارت و عملیات فرابورس در ادامه اظهاراتش افزود: برای دریافت وام مزبور احتیاجی به ارائه ضامن نیست، بلکه همان سند ملک موردنظر به عنوان ضمانت در رهن بانک باقی می‌ماند تا دوره بازپرداخت اقساط به اتمام برسد.
محمدتبار در ادامه خاطرنشان کرد: مسوولان شرکت فرابورس ایران به طور مکرر چه از طریق آگهی‌های تلویزیونی و چه از طریق روزنامه‌ها و سایت‌ها اعلام کرده‌اند که برای دریافت وام مسکن به شعب کارگزاری‌های عضو فرابورس مراجعه شود و در واقع افراد متقاضی از طریق مشاوران املاک گمراه نشوند تا مجبور به پرداخت هزینه‌‌ای به این قبیل افراد نشوند. ضمن اینکه در حال حاضر تمامی کارشناسان، مسوولان و منشی‌های شرکت فرابورس آماده پاسخگویی به سوالات متقاضیان هستند و آنها را راهنمایی خواهند کرد.

کشف قیمت براساس عرضه و تقاضا
محمدتبار در ادامه به قیمت هر برگه اوراق مسکن اشاره کرد و گفت: قیمت این اوراق تا قبل از ورود به بازار فرابورس حدود 120 هزار تومان بوده است که اولین اوراق مسکن وارد شده در فرابورس در مهرماه 89 و در محدوده 80 هزار تومان قیمت خورد. در حال حاضر قیمت اوراق مزبور براساس عرضه و تقاضای بازار در حال نوسان است؛ هرچه عرضه اوراق کاهش یافت، قیمت آن رشد خواهد کرد و بالعکس.
وی در ادامه بیان کرد: هر برگه از اوراق مزبور به مدت 2 سال اعتبار دارد و در این مدت خرید و فروش آن صورت می‌گیرد و در واقع هرچه به اتمام تاریخ سررسید نزدیک‌تر شویم قیمت اوراق افت خواهد کرد و به صفر می‌رسد. البته بیشتر در همان 4 تا 5 ماه اول معامله می‌شوند.
محمدتبار در پایان خاطرنشان کرد: تاکنون 8 میلیون و 800 هزار برگه سپرده تسهیلات مسکن در فرابورس منتشر شده و از این تعداد 6 میلیون و 570 هزار برگه مورد معامله سهامداران قرار گرفته است که به‌ این ترتیب حدود 100 هزار نفر از این طریق خانه‌دار شده‌اند.

فرصت خوبی برای خانه‌دار شدن
یکی از کارشناسان بازار سرمایه نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ما به کشف ارزش واقعی اوراق بانک مسکن پرداخت و گفت: برای درک ارزش واقعی این اوراق باید هزینه بهره واقعی آن را به دست آورد؛ برای خرید 40 برگه با فرض قیمت هر برگه 70 هزار تومان، دو میلیون و 800 هزار تومان پرداخت می‌شود و بدین ترتیب 17 میلیون و 200 هزار تومان در دست وام‌گیرنده باقی خواهد ماند.
علیرضا کدیور در ادامه افزود: بر این اساس نرخ بهره واقعی 22 درصد محاسبه می‌شود و این در شرایطی است که از یک طرف، فرد متقاضی سود 20 درصدی بدون ریسک کسب می‌کند و از طرف دیگر چنانچه بخواهد از هر بانک دیگری همین مقدار وام را دریافت کند، باید نرخ بهره‌ای بالاتر از 25 درصد بپردازد.
وی خاطرنشان کرد: با احتساب متغیرهای کلان اقتصادی از جمله نرخ بازده بدون ریسک، نرخ تورم (دو درصد اعلام شده توسط بانک مرکزی) و وام‌های جایگزین از بانک‌های دیگر و به خصوص بانک‌های خصوصی؛ این اوراق بسیار ارزنده است. بدین ترتیب نه تنها نرخ 70 هزار تومان اوراق توجیه‌پذیر خواهد بود، بلکه در محدوده 80 هزار تومان نیز بسیار مناسب است و در واقع فرصت مناسبی برای خریداری خانه به شمار می‌آید.
وی در ادامه افزود: در این میان هزینه فرصت را نیز نباید نادیده گرفت؛ چنانچه فرد اقدام به خرید خانه نکند باید مبلغی بیشتر از اینها را برای اجاره مسکن صرف کند این خود نیز دلیلی برای توجیه‌پذیر بودن این اوراق به شمار می‌آید.

گزینه‌ای فاقد ریسک برای نوسان‌گیری
کدیور یکی دیگر از دلایل مقبولیت این اوراق را نبود محدودیت در خریداری آنها عنوان کرد و افزود: در هفته گذشته تحت شرایطی قیمت هر برگه اوراق مسکن به حدود 62 هزار تومان کاهش یافت، اما این شرایط چندان دوام نیافت و ظرف مدت 3 روز با رشد 10 درصدی مواجه و به مرز 70 هزار تومان رسید که این خود فرصت مناسبی برای کسب سود سهامداران محسوب می‌شود و چون محدودیتی در خریداری آنها وجود ندارد، می‌توان سود خوبی از این محل کسب کرد.
این کارشناس بازار سرمایه در ادامه اظهار کرد: همچنین بتا (ریسک سیستماتیک) اوراق مزبور در مقابل شاخص بورس منفی است؛ یعنی در زمانی که اوضاع بورس و شاخص رو به کاهش است، اوراق یادشده می‌تواند گزینه کم‌ریسکی برای نوسان‌گیری باشد و سود خوبی به سرمایه‌گذاران اعطا کند.

*دنیای اقتصاد

امتیاز تسهیلات مسکن اسفند 89

591452

امتیاز تسهیلات مسکن دی ماه 89

591970

امتیاز تسهیلات مسکن تیرماه 90

595958

امتیاز تسهیلات مسکن فروردین 90

593597

امتیاز تسهیلات مسکن فروردین 91

594214

امتیاز تسهیلات مسکن دی ماه90

593818

امتیاز تسهیلات مسکن آبان 90

595073

امتیازتسهیلات مسکن مهرماه90

594582

امتیاز تسهیلات مسکن اسفندماه90

593554

امتیاز تسهیلات مسکن آبان ماه89

590968

امتیازتسهیلات مسکن شهریورماه90

593157

امتیاز تسهیلات مسکن خرداد 91

592657

امتیاز تسهیلات مسکن اردیبهشت91

592685

امتیازتسهیلات مسکن مردادماه90

592456

امتیاز تسهیلات مسکن تیرماه91

592780

امتیاز تسهیلات مسکن آذر90

594802

امتیاز تسهیلات مسکن مهرماه89

592895

امتیازتسهیلات مسکن خردادماه90

595121

امتیاز تسهیلات مسکن آذرماه89

590680

امتیاز تسهیلات مسکن بهمن ماه89

590461

امتیاز تسهیلات مسکن بهمن ماه90

592533

امتیازتسهیلات مسکن اردیبهشت90

590230

همچنین ابهام در آینده شغلی صنف مشاوران املاک در پس تصویب پیشنهادی که اخیرا به مجلس رفته، وجود دارد.برخی مشاوران املاک می گویند اگر قرار باشد وظیفه بنگاه های مسکن فقط مشاوره باشد، خریدار و فروشنده هیچ ضرورتی نمی بینند وارد بنگاه شوند.

اآژانس های املاک از پیشنهادی که تحت عنوان «ممنوعیت تنظیم هر نوع قرارداد ملکی در بنگاه های مسکن» وارد خانه ملت شده، حیرت کرده اند. مشاوران املاک در عین حال این پیشنهاد را فاقد نظرات عمیق کارشناسی می دانند و با تشریح ایرادات فنی محتوای آن، بعید می دانند نمایندگان مجلس به این پیشنهاد رای مثبت بدهند.
شاخص ترین ایرادی که به طرح «منع بنگاه های مسکن از تنظیم مبایعه نامه» وارد است، ظرفیت محدود دفاتر اسناد برای عقد قراردادهای ملکی است.
مشاوران املاک در این باره می گویند در حال حاضر فقط 7 هزار محضرخانه در کشور فعال است که این تعداد دفاتر در مقایسه با 70 هزار مشاور املاکی، نشان دهنده حجم گسترده فعالیت در بازار مسکن است. حال اگر قرار باشد همه معاملات مسکن برای تجهیز به مبایعه نامه، راهی دفاتر اسناد رسمی شود، توقف داد وستد در بازار مسکن حتمی خواهد بود.
گروه دیگری از مشاوران املاک احتمال صدمه خوردن طرح رهگیری معاملات مسکن در صورت کنارگذاشتن بنگاه ها از تنظیم مبایعه نامه را مطرح می کنند و می گویند: رهگیری معاملات مسکن سهم قابل توجهی در مهار رشد قیمت مسکن طی یک سال اخیر داشته است. اما با واگذاری این مسوولیت به محضرداران معلوم نیست، تعهد و عمل به آن دوام بیاورد.
همچنین ابهام در آینده شغلی صنف مشاوران املاک در پس تصویب پیشنهادی که اخیرا به مجلس رفته، وجود دارد.
برخی مشاوران املاک می گویند اگر قرار باشد وظیفه بنگاه های مسکن فقط مشاوره باشد، خریدار و فروشنده هیچ ضرورتی نمی بیند وارد بنگاه شود.
استناد به وظیفه قانونی دفاتر ثبت اسناد موضوع دیگری است که به عنوان ایراد فنی پیشنهاد جدید قابل بیان است. مشاوران املاک در این باره می گویند، دفاتر ثبت اسناد فقط وظیفه ثبت اسنادی که از سوی بنگاه های مسکن تنظیم می شود را دارند.
برخی دیگر از مشاوران نیز با طرح این موضوع که بنگاه های مسکن زیرمجموعه دولت و دفاتر ثبت اسناد زیرمجموعه قوه قضائیه هستند، معتقدند تقسیم فرآیند انجام معاملات ملکی بین دو نهادی که هر کدام تحت امر یک قوه می باشد، به صلاح نیست.
در این میان محمد مافی کارشناس مسکن و متخصص بازاریابی در حوزه ملک در این باره می گوید: انجام معامله ملکی قبل از آنکه به مرحله ثبت برسد نیازمند فراهم کردن زمینه هایی از جمله تعدیل قیمت پیشنهادی، جلب رضایت طرفین نسبت به شرایط معامله و موارد مشابه است، که اگر قرار باشد چرخه انجام معامله بدون حضور مشاوران املاک باشد، بسیاری از قراردادها بعد از عقد با مشکل مواجه خواهد شد.
طرح رای نمی آورد
به گزارش دنیای اقتصاد، عمده بنگاه داران فعال در مناطق مختلف تهران ضمن اظهار نارضایتی و تعجب از پیشنهاد منع بنگاه های مسکن از تنظیم مبایعه نامه عنوان کردند که این طرح هیچ گونه مبنای کارشناسی ندارد و با توجه به اینکه نمایندگان مجلس به طرح منطقی رای می دهند، بنابراین بعید است که طرح مذکور رای مثبت نمایندگان را به همراه داشته باشد.
مشاوران املاک اذعان دارند که ثبت معاملات املاک اساسا در حیطه وظایف آنهاست و واگذاری آن به دفاتر ثبت اسناد دارای اما و اگر فراوان است.
به گفته آنان،پروسه ثبت معاملات املاک مسیر هایی نظیر فایل یابی، درج آگهی، اخذ مشاوره و سایر مولفه های دیگر را دارد که در نهایت منجر به درج مبایعه نامه می شود و اگر قرار باشد که این فرآیند توسط دفاتر ثبت اسناد انجام شود، مشکلات عدیده ای را به همراه خواهد داشت.
دفترخانه به جای بنگاه؟
منصور خازنی- مدیر بنگاه خازن واقع در حوالی نارمک– در این زمینه گفت: بنده به عنوان بنگاه داری که 20 سال در این حوزه فعالیت کرده ام بعید می دانم که این طرح در برنامه پنجم توسعه کشور با موافقت مجلس و دولت مواجه شود. چرا که در شرایط فعلی 70 هزار بنگاه املاک در کشور وجود دارد که اگر قرار باشد این برنامه عملیاتی شود این عده از کار بیکار می شوند و این اتفاق می تواند تبعات ناخوشایندی را به همراه داشته باشد.
وی گفت: اگر قرار باشد این طرح با موافقت دولت همراه شود جای این سوال مطرح است که چرا تاکنون بنگاه داران و مشاوران املاک صلاحیت انعقاد مبایعه نامه را داشته اند، اما به یکباره این اختیار از آنها سلب شده است.
به اذعان این بنگاه دار، در صورت تحقق این امر دفاتر ثبت اسناد تکافوی مراجعات مردم برای انعقاد مبایعه نامه را نخواهند داشت؛ چرا که در حال حاضر فقط در حدود 7 هزار دفتر خانه در سطح کشور فعال است که آنها قادر نخواهند بود ثبت کلیه معاملات مسکن را پوشش دهند.
وی با بیان اینکه در حال حاضر در بسیاری از کشورهای پیشرفته دنیا امر ثبت معاملات مسکن توسط دلالان عملیاتی می شود، اذعان داشت: به لحاظ قانونی دفترخانه نمی تواند جایگزین بنگاه املاک شود و با توجه به اینکه 50 سال است که عقد مبایعه نامه توسط بنگاه داران انجام می شود، بعید به نظر می رسد که این رویه تغییر کند.
احتمال بروز اختلال در فرآیند ثبت معاملات
اما یک بنگاه دار باسابقه دیگر نیز تاکید دارد در صورتی که این طرح اعمال شود، قطعا شاهد ایجاد اختلال در رویه معمول ثبت معاملات املاک خواهیم بود.
شمس الله فرجی –مدیر بنگاه نهایت واقع در منطقه پاسداران- گفت :دولت نباید زمینه تداخل مشاغل با یکدیگر را فراهم کند؛ بلکه باید بسترهای تخصصی شدن مشاغل را فراهم کند. قطعا از لحاظ مدیریتی صحیح نیست که سازمان ثبت اسناد هم نویسنده سند باشد و هم اسناد را به ثبت برساند؛ بلکه باید مطابق رویه همیشگی فقط اقدام به ثبت اسناد کند در غیر این صورت معضلات عدیده به وجود خواهد آمد.
به اعتقاد وی، از لحاظ علم مدیریت، کنترل داخلی به منظور ممانعت از بروز تخلفات احتمالی امری ضروری است و در فرآیند ثبت معاملات املاک، بنگاه داران نقش کنترل کننده داخلی را به عهده دارند و از این رو حذف آنها زمینه بروز تخلف های مختلف را فراهم می کند.
وی تاکید کرد: این بدان معنا است که صحت معامله در آستانه وقوع، صحت مشخصات متعاملین، صحت ویژگی های ملک مورد معامله و در نهایت تمام جزئیات معامله باید از مسیر مشاوران املاک کنترل و تایید شود.
این طرح تعجب برانگیز است
علاوه براین محمد مافی –کارشناس ملک و مسکن –نیز گفت: با توجه به اینکه وظیفه ذاتی دفاتر ثبت اسناد و همچنین بنگاه داران املاک کاملا از هم مجزا است پیشنهاد چنین طرح هایی تعجب برانگیز است.
حلقه مشاوران نباید حذف شود
وی تاکید کرد: اساسا در فرآیند ثبت معاملات املاک تا زمانی که یک معامله به مرحله ثبت قرار داد برسد با فراز و نشیب های بسیاری همراه است، به طوری که هر یک از متعاملین ممکن است راجع به قیمت، نحوه قرارداد و پاره ای از مسائل دیگر با هم بحث و چالش داشته باشند که دراین بین فقط مشاوران املاک قادر خواهند بود، این نوع مشکلات احتمالی را مرتفع کنند.
مافی تاکید کرد :این در شرایطی است که اگر قرار باشد ثبت معامله بدون عبور از حلقه مشاوران املاک سراز دفاتر رسمی در بیاورد، بسیاری از مسائل بین خریدار و فروشنده در خصوص نحوه معامله به صورت حل نشده خودنمایی خواهد کرد.
این کارشناس ملک و مسکن اذعان داشت: اصولا مشاوران املاک به اقتضای نوع فعالیتشان از مجموعه مسائل مربوط به ملک شامل مسائل حقوقی، ضوابط شهرداری و... آگاهند و با اتکا به این اطلاعات قادر خواهند بود که توصیه های اثربخشی به طرفین معامله ارائه دهند، این در شرایطی است که دفاتر ثبت اسناد فقط قادرند که معامله را ثبت کنند.
وی خاطرنشان ساخت: با توجه به اینکه فعالیت مشاوران املاک تحت نظر دولت است و دفاتر ثبت اسناد نیز تحت نظر قوه قضائیه فعالیت می کنند، در این صورت انتقال بخشی از فعالیت مشاوران املاک که تحت نظر دولت است به مجموعه تحت امر قوه قضائیه نیز محل مناقشه است.
این طرح به ضرر مردم است
در عین حال رضا محمدی باغ شاهی –مدیر بنگاه سیمای شهر- واقع در سهروردی نیز اذعان داشت: اجرای این طرح غیرممکن است، چرا که دفاتر ثبت اسناد فقط قادر به انجام ثبت معامله هستند و از سایر امور مربوط به ثبت معامله اطلاعی ندارند.
به گفته وی اختلافات بین سازمان ثبت، اتحادیه مشاوران املاک و همچنین وزارت بازرگانی باعث پیشنهاد چنین طرح هایی شده است که نتیجه آن در نهایت به ضرر مردم است.
اتاق فکر این طرح کیست؟
اما فرج الله کلانتری –مدیر بنگاه خانیران نیز گفت: اگر قرار باشد که این طرح مصوب شود بدین معنا است که دفاتر ثبت اسناد جایگزین بنگاه داران املاک می شوند که این فرآیند به شدت مشکل زا خواهد بود.
وی گفت: با وجود اینکه بنگاه داران نقش تسهیل کننده معاملات را دارند، اما معلوم نیست طرح چنین پیشنهاداتی از چه تفکری نشات می گیرد.
بنگاه ها فلج می شوند
در همین حال مهندس غلامرضا جوان رویی –مدیر بنگاه املاک رازان نیز به دنیای اقتصاد گفت: اگر این طرح عملی شود به معنای فلج شدن و تعطیلی همه بنگاه های املاک است.
وی گفت: انجام معامله بستر خاص خود را دارد و اگر قرار باشد در اصطلاح عامیانه یک معامله جوش بخورد لازم است که یکسری اقدامات توسط بنگاه داران انجام شود و حال اگر مقرر شود ثبت معاملات مسکن از دایره تخصص بنگاه داران حذف شود، این بدان معنا است که عملا فعالیت بنگاه داران از بین خواهد رفت.
دوندگی ها زیاد می شود
علاوه براین رضا کماصایی –مدیر بنگاه هدایت- واقع در پاسداران –نیز به دنیای اقتصاد گفت: قطعا نباید چنین طرحی تصویب شود، چرا که این باعث می شود دوندگی های مردم و مشاوران املاک بدون هیچ دلیل منطقی افزایش پیدا کند.
پیشنهاد خوبی است موافقم!
اما یک مشاور املاک که نخواست نامش عنوان شود، گفت: به نظر می رسد از آنجا که ثبت معاملات املاک توسط کارشناسان ثبت انجام می شود در نتیجه این امر اتفاق مثبتی است، چرا که کارشناسان حقوقی صاحب صلاحیت که دانش این کار را دارند وارد این فرآیند می شوند.
فقط ما متولی ثبت معاملات هستیم
همچنین هادی حسین گرشاسبی –مدیر بنگاه گرشاسب –واقع در منطقه نواب نیز گفت: با توجه به اینکه بنگاه داران متولی ثبت معاملات املاک هستند، در نتیجه واگذاری بخشی از این مسوولیت به سازمان ثبت اسناد محل اشکال است.
منبع : دنیای اقتصاد